Financiamento imobiliário: um guia para esclarecer suas dúvidas

O sonho de grande parte dos brasileiros é parar de pagar aluguel e adquirir a casa própria. Normalmente, muitos lutam por vários anos para conseguir essa independência, mas nem sempre conseguem conquistá-la. Todavia, com o passar dos anos, melhoraram muito as condições para os clientes, que agora têm linhas de crédito cada vez mais atrativas de bancos públicos e privados.

O financiamento imobiliário é uma prática bastante comum a qual possibilita que as pessoas realizem o sonho de ter um imóvel próprio. Porém, você sabe como ele funciona? Neste guia, tiraremos todas suas dúvidas. Acompanhe!

O que é financiamento imobiliário e como funciona?

Primeiramente, financiar é pegar com um banco um montante emprestado para adquirir um imóvel e pagar essa dívida em prestações e com juros. Resumindo, o comprador paga uma quantia de entrada pelo imóvel e pede o valor restante emprestado ao banco, quitando-o em mensalidades somadas aos juros em até 35 anos.

Ao longo desse tempo, a propriedade fica atrelada ao comprador, mas não pode ser negociada. Além disso, existem vários tipos de contratos que podem ser acordados em um financiamento, mas o mais conhecido é o chamado de contrato de compra e venda a prazo com pacto adjeto de alienação fiduciária.

O nome pode assustar um pouco, mas o significado é bastante simples: até que o comprador pague toda a dívida, é do banco o direito sobre o imóvel financiado. Isto é, caso não honre seu compromisso, o imóvel fica para a instituição como garantia.

Quais são os tipos existentes?

Há tipos diferentes de financiamento imobiliário, sendo que cada um deles tem suas especificidades. Conheça um pouco mais na sequência.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Esse tipo de financiamento, criado pelo Governo Federal, é garantido pelos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos). Foi criado e regulamentado pela Lei 4.380/64, que comanda grande parte dos financiamentos imobiliários realizados no país.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O Governo Federal também criou essa modalidade de financiamento com o intuito de suprir as carências do SFH. Isto é, ele serve para valores avaliados em mais de R$ 950 mil. Por esse motivo, nele, há um risco maior, que é refletido nas taxas de juros variáveis e maiores.

Sistema Price

Esse provavelmente é, em todo o planeta, a mais popular modalidade de financiamento, por mais que seja cada vez menos contratado no Brasil. Nesse sistema, as amortizações são crescentes, os juros vão reduzindo e as prestações permanecem fixas.

Por exemplo, em um financiamento realizado em dez prestações, o devedor faz o pagamento de um valor reduzido relativo à amortização na primeira parcela. Já na segunda, é menor o montante referente aos juros, visto que o saldo devedor reduziu na quitação da primeira mensalidade, porém a quantia da amortização é maior.

Os juros diminuem ainda mais no terceiro mês e aumentam o valor relacionado à amortização. Assim, na última parcela, fica bastante reduzido o montante dos juros a mesmo tempo que o valor relacionado à amortização equivale à maior parte da última parcela.

SAC

O Sistema de Amortizações Constantes apresenta variação de juros, causando a redução das prestações durante o financiamento. Como as prestações são maiores no começo do pagamento, a pessoa devedora paga mais rapidamente a dívida e quita um valor de juros reduzido.

Sacre

Essa modalidade é uma junção do SAC e do Sistema Price. Dessa forma, com o Sistema de Amortização Crescente, as parcelas aumentam por um intervalo de tempo até alcançarem um determinado valor a partir do qual vão reduzindo.

Minha Casa Minha Vida

Foi criado pelo Governo Federal no ano de 2009. Com ele, é possível que as famílias de baixa renda adquiram a casa própria. Existem dois tipos: famílias que têm renda de até mil e R$ 600 por mês e outras que têm uma renda de até 5 mil reais mensais.

No primeiro, o financiamento é de até 95% do valor total do imóvel, sendo reduzidas as taxas de juros. O prazo máximo para pagar a dívida é de 10 anos e o valor mínimo de cada parcela é de 25 reais. Todavia, no segundo, o Governo não financia o valor da propriedade, mas os juros também são reduzidos. Nele, os beneficiados têm até 30 anos para pagar a dívida.

Quais as diferenças entre pré e pós-fixado?

Nas taxas de juros pré-fixadas, é possível saber exatamente todos os valores até o fim do contrato. Aqui, não há surpresa no meio do caminho. Em um investimento com taxa pré-fixada você consegue ter total controle de cada centavo que acumulará.

Já nas taxas de juros pós-fixados, são considerados os índices de inflação e juros de curto prazo, como IPCA, TR, IGP-M etc. É importante ressaltar que as duas taxas podem variar conforme a economia do país. Apesar de ser imprevisível, ela pode ser bastante vantajosa em determinadas situações. Por esse motivo, é essencial analisar os prós e contras.

Quais são os requisitos e documentos necessários para fazer um financiamento?

A entrega de documento é uma das etapas mais complexas e minuciosas do financiamento imobiliário. Mas você sabe quais são?

Pessoa física

Caso o beneficiário seja uma pessoa física, serão exigidos:

  • RG;
  • CPF;
  • comprovante de renda atualizado;
  • certidão conjunta de débitos de tributos federais;
  • certidão de nascimento ou de casamento.

Quem utilizar o FGTS para conseguir o financiamento deve apresentar:

  • cópia da última declaração do Imposto de Renda (IR);
  • cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS);
  • cópia de um comprovante de residência dos últimos três meses;
  • extrato original do FGTS, datado, carimbado, atualizado e expedido por uma agência da Caixa Econômica Federal;
  • se a pessoa for casada, será preciso a última declaração do IR do cônjuge.

Pessoa jurídica

Caso a solicitação de financiamento seja feita por uma empresa, os documentos exigidos são:

  • certificado de Regularidade do FGTS (CRF);
  • certidão Negativa de Débitos com o INSS;
  • certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF);
  • contrato Social ou Estatuto Social atualizado, com as recentes mudanças contratuais e estatuárias.

Por fim, contratar um financiamento imobiliário é o maior passo em direção à casa ou apartamento que se deseja adquirir. Logo, é essencial prestar muita atenção à instituição financeira escolhida. Além disso, é importante ressaltar que é muito importante se planejar financeiramente para conseguir bancar o financiamento.

Agora que você tirou todas suas dúvidas sobre financiamento imobiliário, aproveite para fazer uma simulação de seu financiamento e conseguir realizar o sonho da casa própria!

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